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契約書を法律で反故にする 拡張版

2回に渡って、借地・借家法の事を話しましたが、私自身、あまりの反響の多さに驚いています。
(本当は喜んでいます)ありがたいことに「よくぞ指摘をしてくれた」など、
おおむねご同調いただいた内容のご意見が大勢でした。
調子に乗って「次々に事例を繰り出そう」と心が逸りましたが、
少し無神経な話しをしたとも思いました。

それは、「生活に困窮していて家賃が遅れがち」と言う方から、
始めから家賃を踏み倒すつもりで室を借りる人はいないと思う。
やむをえない事情があって遅れていると思うから、
日本的な温情ある法律だ。と言うご意見もいただいたからです。

当然のことながら、人は「立場や視点が変われば、考え方も変わる」ことを思い知らされました。

しかし、残念ながら、私の今までの経験では家賃を2ヶ月以上滞納した方で、
自主的(催告なしで)に安い所に引っ越した人は1人もいません。
さらに、その中で最終的に全納できた人は半数に届きません。


そんな中、家賃保証会社の登場で、ようやく家主側に救いの光が射してきました。

家賃保証の制度は、借主が保証会社と家賃保証契約をしてから、
家主と賃貸借契約をして、借主が家賃を払えない場合は
保証会社が滞納した家賃を支払ってくれる仕組みです。

滞納した場合、借主は保証会社に金銭債務を負うことになります。
従って、この関係は借地・借家法の対象になりませんので、
保証会社は前回のように、かのお代官さまから
「少し待ってやれないか」
などと言われることもないわけです。

この制度は、正に「日本の政治は3流、行政は2流だけど、経済は1流」と言われるだけあって、
経済側から不公平な制度に光明を当ててくれたのです。


さて、落語の「長屋(借家)話し」が嫌いな人は少ないと思います。
このお話しは、変な法律がなかった江戸時代から戦前までは、そこかしこにありそうな、家主と
借主の人情噺だったからです。


それが、戦時下に兵隊さんの家族を守るために特殊な法律に変えられてしまったのです。
当然、戦争が終わったら元に戻すか時代にあったものに改正しなければならないのに、
集票と拝金に関係がないことは一切しない低俗な政治屋さんたちは、
70年近く見向きもしなかった反面、
近年、家賃保証が世に出たら早くも保証会社の集金のあり方を規制しなければならないと言い始めています。

これは本末転倒もはなはだしいことです。
居座りや踏み倒しのやり得を恐れて家賃保証を頼むのであって、
法律を公平なものに改正さえすれば、保証制度は衰退し、人情噺も戻ってこようというもの。
少なくとも、お互いに公平な立場でルール(契約)を守るようになれば、
相手に対する感謝の念も自然に湧いてくると思います。

最後に一言(本当に、この話題はこれで最後とします)
 日本では、国民の公平な契約を、法律が否定することは絶対にあってはならない




契約書を法律で反故にする.2

以前、管理している賃貸マンションで、家賃の滞納癖がついている借主「A」がとうとう滞納2ヶ月目に
入ってしまいました。

当然、大家さんからは、3日と開けず「どうなっているんだ」と催促が来ます。

Aは、電話ではいつも調子の良いことばかり言って、なかなか支払わない男なので、私は面談する
ことに決め、Aが仕事から帰って来るのを見計らって平日の6時前頃に訪問しました。

奥様の了解で室の中に入ると、Aは早くも豪華な応接セットの部屋で高級酒を飲んでいました。
何時から飲んでいるのか、かなり出来上がった様子。私が滞納金の話しを切り出すと、
大型テレビを見ながら、当方の顔も見ずに「来週の月曜日に売掛金が500万円ほど入るので、
火曜日には来月分も振り込むから待ってくれ」と即答してきた。

私は、すかさず、持参した支払約定書にAが払うと言った日付を記入して記名・押印をもらいました。

今までが、今までですので、半信半疑で期日を待ちましたが、振込はありません。
催促のため、何回電話しても、不在か留守電に切り替わっています。居そうな気配なのに部屋の
チャイムに応答はありません。

こうなっては、訴訟の手段しかありません。
ところが弁護士さんに依頼してから、むなしく月日が流れるばかり、最初に裁判所から呼び出しを
受けるまで2ヶ月を要しました。

裁判官がAに、「なぜ、契約書で合意した家賃を滞納したんですか」と尋ねると、Aは「人に迷惑を
かけないよう一生懸命働いてきましたが、取引先が倒産したり、得意先の入金が手形になったりと、
売掛金の回収がままならず、生活費も不足した自体になっています。手形が落ちれば最優先で支払う
つもりです。」と、涙ながらに回答しました。
当方からは、Aが心の中で、舌を出しているのは見え見えなのですが、浮き世に縁のないお代官様
(失礼:水戸黄門の見過ぎ?)、いや裁判官様はAの発言を裏付ける資料がなにも無いのに、
「すこし待ってやれないか」と言い出す始末。

こうなると、ギリギリまで払うつもりのないAを相手に残された道は、早く出ていってもらうことです。
結局、滞納した4ヶ月分の家賃をプレゼントした上に、当月と翌月の家賃もなし、都合6ヶ月の分の家賃を
請求しないことをAに提示して、Aは翌月末日までの引越にようやく合意しました。
もちろん、裁判の費用も弁護士さんの費用も家主さんが負担された事は言うまでもありません。

私は家主さんに「居座られなくて良かった。又、引越代を負担しなくて良かったですね」と言うのが
精一杯でした。

ひょっとしたら、この時のお代官様は「和解」の実績をとれたことに、ご満悦なのでは。
あなたのせいで家主さんは「泥棒に追銭」をするハメになったのですよ。


どうして、私が借地・借家法の事を2度に渡って取り上げたかと言いますと、不動産関係の法律の中で
もっとも不公平で世界に恥ずかしい「陳腐化した法律」(世間知らずのお代官様は体たらくな立法の
滑稽な被害者かも)だと思うからです。

他の貸借を見てみますと、お金(借金)とかレンタカーの場合はどうでしょうか、もし期日までに
返さないと別料金や違約金が即座に発生します。
その支払いが遅れたとき裁判所が「少し待てないか」などと間違っても言ってくれません。
代わりに借主の財産の差押命令を出したり競売の開始に滞りなく流れていきます。

住居の場合で言えば、持家の場合は(住宅ローン)ブラックリストに貼り付けられ、経済的に再起不能に
したあげく、強制執行で家から放り出されます。
借家の場合は、長期間タダで居座り続けたあげく、うまくいけば手切金付きで次の借家に大手を振って
ご入城ときます。

最後に声を大にして叫びたい 「これでも法治国家か!!」

個人情報.3

前回、金融機関は必ず個人情報を取得しますが、審査基準を明らかにしないため、
私の会社でお客様に聞き取り調査した結果にもとづいて、お話しを始めました。
3つの基準の内、1つ目「銀行の取引」についてもお話ししました。

今回はその続きをお話しすることと致します。

2.クレジットカードの利用状況

買物をしたついでにレジを観察していますと、カード払いの比率が増えていることに驚かされます。

私も家電量販店やホームセンターを利用するときは、よくカードを利用します。
自分の財布の中を見ると、特典やポイント稼ぎに釣られて作った様々なカードが
お札にコインを足しても届かない量に膨れ上がっています。
 
カードは現金を持ち歩く必要がなく、タイムリーに買い物ができる便利さがある反面、
いつも大変なのは、毎月来る請求書のチェックです。
どのカードがどこの銀行から、
いつ、いくら引き落とされるのか
、覚えておかなければなりません。

ご預金残高が充分な方は良いのですが、いつもギリギリでやり繰りしている方は、
うっかりDMと間違えて未開封で捨てたりすれば、延滞金付の督促を受けることとなります。


個人情報の審査で問題になるのは、この督促の回数です。


1回目の督促時に旅行中などで
再督促が来た頃に帰ってきたので直ぐ支払った。
ここまでは、ギリギリセーフのようです。

再督促までが限度のようですので、
旅行でお金を使いすぎたから翌月の給料を待って支払った。
これはアウトです。

もう一つお気を付け頂きたいのは、
所得に対する毎月の利用額です。
おおむね月給の20%以上の
金額を継続して利用されていると、アウトの方向に向かいます。
 

出張が多くて旅費をカードで支払って精算していた方が、
これを金融機関に説明するため勤務先に
出張経費の証明書を出してもらおうとしましたが、
勤務先から前例がないと断られアウトになった
ケースもあります。

対策としては、「いつもにこにこ現金払い」が一番ですが、
①滞納しない、
②継続的に多額の利用を しない、
③分割払いをしない、ことです。


やむを得ず利用する場合は、
④何のためにいくら使ったか書類を保管する(5年間以上)ようにしましょう。


3.消費者ローンの有無

消費者金融は利用した実績があるだけでアウトです。
それは、住宅ローンが返済不能になった人の中で、
二重債務者の比率が多いからです。

つまり、消費者金融の利用実績があった人は住宅ローンの返済が苦しくなったときに、
安易に消費者金融で借りて返済に充てる可能性が高いからです。

それを、一度実行してしまいますと、翌月以降には住宅ローンの返済に加え
消費者金融の返済が高利息付で待ち受けていますので、ますます返済が困難になってしまい、
再度、消費者金融から借り増ししてやり繰りをすることになります。
そして、早ければ2~3ヶ月で消費者金融から追加貸付を断られ、二重債務破綻に転落します。

「数年前に一度だけ数万円を一ヶ月だけ利用しただけなんだけどダメでしょうか」とよく聞かれます。
う~ん、それ位のことでも不可の金融機関もあります。
この種のカード(消費者金融系のカード)を持っているだけでアウトの所もあります。
 
対策は、ただ一つ消費者金融と一切、関わらないことです。

不動産業は書類産業.2

「官庁(役人)のせいで書類だらけになってしまった」と嘆いていても始まりません。
元はといえば、その番人である政治家を選挙で選んだのは自分達であるからです。

つまり、役立たずの住民代表を選んだ責任は私たちにあり、税金の召使い達の方が
政治家よりもずる賢いと言うことです。

結局、レベルの低い政治家を選んだ自分が悪いと言うことになります。

さらに、拍車をかけているのが、我々の代弁者であるはずの業界団体です。
官庁のご用団体として、官庁が決めたことを忠実かつスピーディに会員に通知して、
おまけに官庁の手足となって講習まで開くという大サービスをしています。

新法の制定や法改正の動きがあったときに、プロとしての意見を取りまとめて
不退転の決意で政治家に談判するのが、団体の仕事だと思うのですが。

えっ「それなら、おまえが団体の役員をやってみろ」ですか。そ、それは、本業が超多忙ですので
い、いずれ隠居後のボランティアということで。(・・・汗)


さて、懸案の書類の問題点の見つけ方ですが、ここでは個々の解説は図書館か書店などで
ご確認いただくこととし、あらゆる物件に共通することを中心に述べたいと思います。

1.まず、契約書は不要な部分は少ないので、すべて読み下す必要があります。
  分からないことは、不動産屋さんに聞くようにします。さらに説明と記載されていることが、
  異なるような場合は、要注意です。

2.次に重要事項説明書です。記載の無い部分が多く存在しますので、記載のない部分を鉛筆で×
  を入れ読みやすくします。やはり、契約書と同様で、記載のある部分と〇囲いがある部分はすべて
  読み下す必要があります。例えば建物付の売買でも、将来、建物を新築する場合を想定して、
  ご希望の建物が、建てられるかどうかを確認します。

3.重要事項説明書の記載で、別紙参照などとしてある場合は、添付資料の該当欄を確認する必要が
  あります。
  この場合もポイントはチェックのない部分に×を入れ探しやすくすることです。もし、冊子で渡されて
  チェックが入っていない場合は、不動産屋さんにチェックを入れてもらいましょう。

不動産屋さんは、商売で物件を取り扱っている「プロ」(のハズ)ですから、ご自分が得心できるまで
説明を求めましょう。説明を面倒がったり、できないようでしたら、殆ど危ない取引と言えます。

結論は、「納得できるまで記名・押印は控えましょう」です。

契約書を法律で反故にする

30歳位の男性がソファーに寝そべって、
のんびりテレビを見ている。
この室の主だ。

そこへ、年輩の紳士が屈強そうな大男を連れて
合いカギで室に入ってきた。

室の主は飛び上がるほど驚いた後、言った「3日だけ待って下さい」
年輩の紳士は「もう待てない」と答えた。

室の主は「何とか1日だけでも待って下さい、お願いします」と懇願した。
年輩の紳士は「今すぐ出ていけ」と言った。

この言葉を合図に連れの大男は窓から室の主の家財道具を外へ放り始めた。

みなさんは、この話しをサスペンスドラマか不法侵入・占拠者を排除する
1コマだと思っていませんか。

これは海外の話しですが、大家さんは家賃を滞納した室主(借主)に催促をしたけど、
その期日にも支払いがなかったので、ボディガードを雇って契約事項を実行しただけなのです。

でも、日本では、いくら契約書に同様の事項を記載しても、特別な法律(借地・借家法)によって、
賃借権を保護していますので、このようなことをすると、犯罪行為になってしまいます。



90年代に日本のオフィスビルを買った米企業が借主と再契約の条件が折り合わないので、
契約期限が来て出て行くのを待つことにしましたが、期限後もいっこうに退去の気配がなく、
その後、退去勧告も無視されたため、日本の法律家に相談しました。

ところが、実力行使に出るつもりが
日本の法律では一方的に退去させることはできないことが分かり唖然とした。
という話しを聞いたことがあります。

そう言えば、バブル後、数年間は欧米の投資家が日本の不動産に投資をした時期がありましたが、
最近はほとんど聞きません。

正に「世界の常識は日本の非常識」
竹村健一さんの言葉を地でいく法律のお陰ですかね。

自由主義(資本主義)体制の中で大成功した日本が
戦時中(70年前)の緊急対策法をなぜ維持しなければいけないのか

同じく、米占領時憲法を1度も改正していないのはなぜか

おっと、話しが広がってしまいそうですので、今回はこれまでとします。

Appendix

プロフィール

三和土地建物

Author:三和土地建物
愛知県西尾張地区にある不動産屋『三和土地建物』です。
不動産購入にあたっての知ッ得情報や賢いローンの組み方など、
さまざまな情報を公開していきます!
http://housegoo.jp/

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